农业部下发《关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》，不是建设用地，也可以做休闲农业！
鼓励闲置宅基地发展“农家乐”
《通知》明确用地政策：在实行最严格的耕地保护制度的前提下，对农民就业增收带动作用大、发展前景好的休闲农业项目用地，各地要将其列入土地利用总体规划和年度计划优先安排。
《通知》提出：“农家乐”可通过多种通道获取土地，闲置宅基地整理结余的建设用地可用于休闲农业。与往年包括去年底出台的休闲农业扶持文件相比，此份文件最精华的地方即在于这条关于明确‘用地政策’的规定。
鼓励“四荒地”发展农家乐
《通知》鼓励：利用“四荒地”(荒山、荒沟、荒丘、荒滩)发展休闲农业。对中西部少数民族地区和集中连片特困地区利用“四荒地”发展休闲农业，其建设用地指标给予倾斜。
《通知》鼓励开展城乡建设用地增减挂钩试点，发展农民自有住宅从事旅游经营，与一般农区土地相比，以发展休闲农业的项目对土地进行开发，土地价值将获得更高反映。
休闲农业将引入PPP模式
《通知》指出：加大对休闲农业的金融支持。鼓励利用PPP模式、众筹模式、互联网+模式、发行私募债券等方式，探索休闲农业多元化投融资机制，鼓励符合条件的休闲农业企业上市。并探索新型融资模式，探索以旅游资源、扶贫资金等入股方式，使贫困群众在项目发展中获得资产性收益。
休闲农业政策出台，让土地发挥更大的价值！
在城镇化快速发展的今天，城镇人口“看得见山、望得见水、记得住乡愁”的需求，也为农民创办农家乐、休闲农庄提供了土壤。此次的《通知》出台，我们看到，农村土地不仅仅是耕地，还有农民的宅基地、村内集体建设用地、四荒地等。
我们在发展休闲农业的过程中，要充分利用好这些土地，盘活农民宅基地、村集体建设用地资产，创造更高的土地经济价值。同时，这些土地的开发和利用，对增加农民的资产性收入也可以发挥很大的作用。
1、在整个土地规划，国土部门有一套土地分类标准，住建或规划部门有一套分类标准，这两套标准之间有何区别与联系？分别适用于什么情况？如何做好这两者之间衔接？
答 ：国土关于土地的分类标准是为解决土地性质问题，包括农用地、一般农田、基本农田、林地、荒地、宅基地等一系列的用地性质。住建关于土地的分类标准是针对土地上附着建筑物的性质。
规划过程中，国土标准只是去确定该地块是否可以利用，具体的建设内容由住建的分类标准进行协调。现在很多地方出现的问题就是城市规划与土地规划不同步，城市规划已经到位，但是土地规划并没有调整。
调整城市规划用地只是一个浅层次的问题，深层次问题的是要调整土地规划。例：一块农用地，首先要确定他是一般农田还是基本农田，如果是一般农田，一次调整即可；如果是基本农田，先要把该基本农田调整到某块荒地上，再将原基础农田调整为建设用地（荒地：未利用的土地，无土地属性）。
2、旅游开发中遇到的集体土地开发障碍是土地流转等正式制度障碍还是开发效率障碍，或是非正式制度障碍？可否举例说明？
答 ：旅游开发中集体土地开发障碍及土地流转中的最大问题不是政策障碍，而是如何使被流转的土地实现盈利。旅游本身盈利能力较弱，企业流转集体土地一般或建设功能性建筑，不考这盈利，而是更看重周边可利用的其他土地，通过带动这些地块的发展及价格，进行可建设部分资产的售卖或经营来获得盈利。
所以集体土地开发的障碍主要是实现盈利问题，很多企业很难实现单纯的旅游盈利。但是如果旁边有些房地产，就相对容易一些。比如古北水镇，一开始就是走的土地流转的路，周边有很多房地产，土地流转也就很容易实现。
3、旅游项目用地性质和代码往往在和土地部门、规划部门对接的时候会遇到无法落地的问题。旅游项目在目前的城市用地性质分类中仅有B14中提到包含度假村用地，给项目落地带来很大困难。
答 ：旅游项目的用地性质从土规上一定要求是建设用地（非宅基地），属于国家的土地才可以进行招拍挂，属于集体的土地不能用作商业建设。从规划上看，问题中提到细类B14包含了度假村属于旅游用地，实际上中类B3娱乐康体设施用地属于我们常说的旅游用地。
本来B3属于商业用地，但是目前部分地区实施差异化供地，比如沈阳，B3类用地是商业用地价格的三分之一，虽然不能转卖，但是对于经营者来说是合适的。所有谈及与旅游相关的用地，主要是考核价格。
4、旅游用地属商业用地性质，集体土地的利用方面有哪些地方有突破或创新的案例？而不是坐而论道的迟迟不落地？
答 ：旅游用地属于商业性质，集体用地不可商用，不可开发作旅游用地。集体土地是可以利用的，一是土地变性，二是流转和租用，流转方式中集体用地多用作基础服务性设施建设，如自己经营或是游客集散中心。
5、城市的旅游集散服务中心用地在城市建设用地分类中应该归为哪类？如果按商业服务类来算，地价差别就较大。
答 ：城市旅游集散服务中心从某种程度上属于基础设施用地，属于A类用地，一般由政府划拨，但在实际操作中政府没有任何收益的情况下，不太愿意选择这种方式划拨土地，需要开发单位与政府进行进一步的沟通协调。如果政府急需招商，他肯定愿意将这块土地划拨给企业，促成周围地块的买卖；如果本身地块就很值钱，企业就要考虑通过周边的商业建筑、地产来公摊土地成本。
6、在田园综合体规划开发中，如何最大程度获得建设用地，在不影响农田使用的情况下是否可以将建筑物架构在农田之上？
答 ：建筑物（封闭的、有顶的）不可以架在农田（一般、基本都不可）上，构筑物（开场的、不具备遮蔽功能的）或许可以，比如观光塔、风车等，需要与当地政府沟通调整。
7、宅基地如果仅仅做农家院，属于半对外经营那种，是否属于旅游用地，能不能批？
答 ：自有宅基地可以用作半经营的农家院，但是不属于旅游用地，不可进行买卖，可以对外经营。
近期，2018年地方两会陆续召开，乡村振兴、特色小镇、田园综合体建设成为关注焦点。2018年将是“乡村振兴战略”的元年，同时也是“休闲农业和乡村旅游”砥砺奋进的一年，3月24日—26日，【2018第十八届中国特色小镇及田园综合体项目实操高端总裁峰会】与政策制定者，日本、台湾、大陆等实战专家、一线从业者面对面探讨特色小镇、休闲农业、乡村民俗文化问题，不容错过！
2018第十八届特色小镇及田园综合体总裁峰会
本次研讨会解决的4大问题：（部分）
1、如何精准获取政府的专项扶持资金？
2、如何抓住特色小镇、田园综合体的乡村振兴政策机遇？
3、如何拓宽“田园综合体”、“特色小镇”投融资渠道？
4、如何推动传统农庄、农场、合作社向“田园综合体”转型？
参会五大类型企业的关注点：
1、地方政府：如何控掘本地风土资本，落实乡村振兴战略？
2、运营商：“三位一体、三生融合、三产融合”的布局设计、实现项目科学运营？
3、开发商：如何抓住国家政策机遇建设市场青睐的“特色小镇、田园综合体”？
4、规划机构：运营前置下的特色小镇、田园综合体规划设计怎么做？
5、投资公司：风口中有哪些投资机会？优质项目的投洽对接！
【峰会时间】 2018年3月24-26日（3天2夜）
【峰会地点】 中国-杭州
【参会对象】 文旅地产及产业链董事长、总经理及核心高管团队，政府官员等（限400人）
【抢票热线】132 6157 9659（手机即微信号）
【主办单位】北京壹方城智汇科技有限公司、清大文产（北京）规划设计研究院
第一板块：特色小镇与田园综合体产业政策、创建实践解读及开发性金融政策解读（乔润令：国家发改委城镇中心原副主任，现任城镇中心副理事长、研究院、中国小城镇及城镇化专家；柳中辉：湖南浔龙河控股集团董事长、长沙县果园镇浔龙河村党支部书记；李季-中国文化产业园区联盟主席，清华大学新经济与新产业研究中心主任）
第二板块：特色小镇与田园综合体运营模式创新及实践（袁英华：国开行信贷局原局长- 探讨特色小镇如何获得开发性金融支持；陈安华-中国特色小镇建设与规划设计研究院执行院长；金井启修：；王龙江：众安集团首席思想官、民宿产业发展公司CEO；）
第三版块：欢迎晚宴+田园综合体、特色小镇体创新IP资源链接会（圆桌对话、项目路演、自由交流、洽谈合作）
第四版块：特色小镇与田园综合体项目IP打造、核心价值提炼及实践（傅林江：蓝城集团执行总裁；庄锦华：台湾百亿桐华祭项目操盘手；杨国亮：德清文化旅游集团总经理）
第五板块：特色小镇与田园综合体项目系统解决方案及投融资创新模式解读
（陈高峰：创意资产发起人、同路机构董事长、深圳微城市投资管理有限公司创始人、深圳市华海产业发展有限公司董事长；望桥：袁家村教师、乡村建设观察者；李川：财政部PPP专家库专家、国家发改委PPP专家库入库专家、中铁股份专家委员会专家、中铁(上海)投资副总经理；谭志国：中国投资咨询有限责任公司 副总经理，注册会计师、注册咨询工程师（投资），财政部、发改委PPP专家库专家成员；）
第六板块：特色小镇与田园综合体创新IP路演及创新运营体系案例解读
陈高峰： 创意资产发起人、同路机构董事长、深圳微城市投资管理有限公司创始人、深圳市华海产业发展有限公司董事长
贵宾席及会员企业专享：
第1板块：特色小镇/田园综合体土地政策研讨-私董会（乔润令-国家发改委城镇中心原副主任，现任城镇中心副理事长、研究院、中国小城镇及城镇化专家）
第二板块：如何借助“PPP模式”等金融手段助推美丽乡村/田园综合体建设-私董会（许安拓-经济学博士、教授、财政部中国财政科学研究院教研中心主任、国务院农业开发办、国家开发银行以及ppp项目评审专家、国家农业部、科技部、工信部等部委项目评审专家）
第三板块：特色小镇及田园综合体创新项目路演及专家点评（李季、陈安华、陈高峰、庄锦华、王龙江、望桥 等）
第四板块：田园综合体与特色小镇标杆项目考察（1、安吉天使小镇-鲁家村；2、乌镇；3、金华东阳花园）
来源：中国原生态网
编辑：吕龙航
